VENTE · CONSEIL

Mandat simple ou exclusif : au-delà du choix du mandat, quelles prestations confiez-vous réellement à votre professionnel ?

Choisir un mandat, c’est aussi choisir une méthode de commercialisation, un niveau d’accompagnement et le professionnel qui préparera votre transaction.

Mandat simple et mandat exclusif : deux façons d’organiser la vente

Le mandat simple permet au propriétaire de confier la vente à plusieurs professionnels et, selon les stipulations du mandat, de conserver la possibilité de rechercher lui-même un acquéreur.

Le mandat exclusif confie la commercialisation du bien à un seul professionnel pendant la période prévue au contrat. Lorsqu’elle s’accompagne d’un véritable engagement du professionnel, l’exclusivité permet d’organiser une stratégie cohérente : positionnement du prix, présentation du bien, diffusion, suivi des contacts et des visites, compte rendu et négociation.

Avant même la mise en vente : préparer le dossier

Au Cabinet Immobilier Mercier, l’intervention ne se limite pas à publier une annonce et organiser des visites. Nous cherchons à constituer et analyser le dossier en amont afin d’identifier les informations nécessaires et d’anticiper les difficultés susceptibles d’apparaître ultérieurement.

Documents communs à la plupart des ventes

• Titre de propriété ;
• pièces d’identité et informations d’état civil des propriétaires ;
• documents relatifs à une succession, donation, indivision ou démembrement, le cas échéant ;
• dernier avis de taxe foncière ;
• plans et références cadastrales disponibles ;
• bail ou convention d’occupation si le bien est occupé ;
• documents relatifs aux travaux importants et autorisations d’urbanisme correspondantes ;
• factures, garanties, assurance dommages-ouvrage et attestations décennales lorsqu’elles sont applicables ;
• diagnostics immobiliers requis selon le bien et sa localisation.

Maison ou bien individuel

• Plan cadastral ou références cadastrales ;
• procès-verbal et plan de bornage, s’il en existe un ;
• documents relatifs aux servitudes de passage, accès, réseaux ou canalisations ;
• autorisations relatives aux extensions, garage, piscine, véranda ou autres transformations ;
• documents relatifs à l’assainissement et aux contrôles requis ;
• documents concernant les équipements particuliers : photovoltaïque, pompe à chaleur, forage, puits, etc.

Bien en copropriété

• Règlement de copropriété, état descriptif de division et modificatifs ;
• procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• fiche synthétique et carnet d’entretien ;
• informations relatives aux charges, fonds de travaux et travaux votés ;
• plan pluriannuel de travaux ou projet lorsqu’il est applicable ;
• DTG et DPE collectif lorsqu’ils existent ou sont applicables ;
• identification précise de tous les lots vendus ;
• mesurage de la superficie privative « loi Carrez » lorsqu’il est applicable.

Réunir les pièces ne suffit pas : il faut les analyser

Le travail consiste également à rapprocher les documents et à identifier les incohérences éventuelles : travaux non documentés, différence entre le titre et la situation actuelle, modification d’un lot, servitude, situation locative ou décisions de copropriété susceptibles d’avoir une incidence sur l’acquéreur. Cette préparation en amont contribue à une information plus complète et à une transaction mieux sécurisée.

L’information précontractuelle : un enjeu majeur

Une transaction immobilière comporte de nombreuses informations qui doivent être réunies, vérifiées ou communiquées à différents moments. Certaines peuvent avoir une incidence directe sur la décision de l’acquéreur ou le déroulement du dossier. L’objectif est donc d’anticiper plutôt que de découvrir une difficulté au moment de l’avant-contrat.

Agent immobilier et agent commercial : des statuts et des prérogatives différents

L’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle doit justifier de l’aptitude professionnelle prévue par la réglementation. Celle-ci peut notamment résulter de diplômes déterminés par les textes ou, dans certaines situations, d’un diplôme associé à une expérience professionnelle.

L’agent commercial immobilier, parfois présenté comme « mandataire immobilier », intervient pour le compte d’un titulaire de carte professionnelle dans le cadre de son habilitation. La loi lui impose une compétence professionnelle, mais ses prérogatives ne sont pas identiques : il ne peut notamment pas donner de consultations juridiques ni rédiger d’actes sous seing privé, à l’exception des mandats conclus au profit du titulaire de la carte.

Cette distinction ne préjuge pas de la qualité individuelle d’un professionnel. Elle permet au vendeur de comprendre qui intervient, pour le compte de qui et avec quelles prérogatives. Au Cabinet Immobilier Mercier, le vendeur est directement accompagné par le professionnel titulaire de la carte professionnelle.

Comparer les honoraires… mais aussi les prestations

Comparer uniquement un pourcentage ou un montant peut être trompeur si les prestations ne sont pas équivalentes. Le vendeur peut notamment comparer la préparation du dossier, l’analyse documentaire, la stratégie de commercialisation, le suivi des acquéreurs, l’analyse des offres et l’accompagnement précontractuel.

Le Cabinet Immobilier Mercier a procédé à une analyse comparative de barèmes publiquement accessibles de professionnels intervenant sur son secteur. Selon les tranches de prix net vendeur étudiées, son barème se situe parmi les plus compétitifs de l’échantillon analysé. L’objectif n’est cependant pas d’être simplement « moins cher », mais de proposer des honoraires maîtrisés pour une prestation complète et un accompagnement personnel.

Un mandat doit correspondre à une mission

Avant de signer, deux questions méritent donc d’être posées : « Combien cela va-t-il me coûter ? » et surtout « Que fera concrètement le professionnel pour ces honoraires ? »

Mandat simple ou exclusif, le choix doit être compris et adapté au projet. Notre objectif reste le même : préparer la vente, valoriser le bien, informer les parties et accompagner la transaction jusqu’à son aboutissement dans les meilleures conditions possibles.